Hazır bu aralar sitelerin ve apartmanların genel kurulları yapılırken, kahvelerimizi içerken ortak alan sigortalarından bahsedelim.
Gün içinde hayatın telaşı içinde koşturduktan sonra hepimizin amacı kendimizi eve atmak. Eve girince telaş bitmiyor ama, eve varmak güzel bir his.
10 yıldır İstanbul'un sakin bir köşesinde yaşıyorum. Semtimiz zaten kalabalık değil, sitemiz de mütevazi bir site.
Hayat şartları malum, arada binaya girip çıkarken selamlaşmalar dışında eskisi gibi komşuluk yapamıyoruz. 8 bloktan oluşan sitemizde bol çocuklu ve köpekli blok olarak hayatımız şenlikli de bir taraftan. Binamızda oğlumla yaşıt iki erkek kardeş, 3 daire dışında her dairede bir köpek, henüz kundakta bebekler, ilkokula giden ufaklıklar var. Dairelerden birinin kapısı çaldığında Bremen Mızıkacıları gibi, bütün köpekler kapıya koşup havlıyor, bu gürültüye minikler de kapıya koşuyor , hani diyeyim sanki su, kargo ya da misafir bize gelmiş gibi tüm daireler ailecek ayaklanıyoruz.
Bizler evlerimizde otururken, oturduğumuz bina ya da sitede bazı işler yolunda gitmeli ki evdeki huzurumuz ve rahatımız bozulmasın. Aydınlatmaların ya da asansörün çalışması, ısınmak, suların akması, güvenlik, binanın temizliği ve bakımı gibi pek çok konu bina veya site yöneticileri ve yönetim kurullarına katılmış sakinlerin sorumluluğunda. Kimi siteler bu hizmetleri profesyonel site yönetimi şirketleri aracılığı ile sağlıyor olsa da, yönetim kurulunun sorumlulukları azalmıyor.
Emekliler kervanına katılıp, evden çalışmaya başladığımdan beri sitenin konularına daha bir hakimim, itiraf edeyim. Kurumsal hayattayken hemen her yönetim kurulu toplantısına katılırdım ama aidat dışındaki konularla pek ilgilenmezdim.
İşi sadece aidat toplamakmış gibi görünen site yöneticilerin işi oldukça zor aslında. Huyu suyu farklı komşularının sorunlarını çözmek için gönüllü olan yöneticiler sitedeki hayatın güvenli ve konforlu sürdürülmesinin yanında pek çok konuya çözüm bulmak durumundalar. Daha ortak alan kavramının bile tartışma konusu olduğu, alt katlar asansör kullanmıyor, bozulunca neden biz de ödüyoruz diye seslerin çıktığı ya da çatılar yüzünden üst kat komşularına ah vah deyip, konu masraflara iştirak etmek olunca itirazların yükseldiği ortamlardan bahsediyoruz.
Yeni siteler ise adeta bir şehir gibi. İçlerinde okulu, sağlık birimi, spor salonu restoranları olan, binlerce inanın yaşadığı devasa sitelerin sorunları da daha büyük ve karmaşık. Bu siteler genellikle dışarıdan hizmet alıyorlar.
Her yıl küçük sitemizin bakım onarımı, güvenliği ve giderleri için genel kurul toplantılarımız oluyor. Bu toplantılarda önemli kalemlerden biri de sigorta. 2023 depremlerine kadar sigorta konusunu gündeme getirirdim, pek ilgi olmazdı, ancak 2 yıldır tüm sakinler yapılmasını istiyor. İçeriğe beraber karar veriyoruz sonra da güvendiğimiz bir acenteden tekliflerimizi alıp poliçemizi yaptırıyoruz.
Ortak alan sigortaları oldukça ihmal edilen sigortalar. Sitelerin yönetim kurulları bu konuda bilgi sahibi olmayabiliyor.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun II - Yöneticinin görevleri: 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi: Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür diye başlayan 35. maddesinin c) şıkkı Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi görevidir diyerek, site / bina yöneticilerinin sorumlulukları arasında sigortaya da yer vermiş. Bak Şu Ağacın Yaptığına başlıklı yazımda bina ve site yönetimlerinde sigortanın önemine değinmiştim. Yöneticiler görevde oldukları süre boyunca kat maliklerini temsil ediyor, yönetmelik görevlerini ihmal etmeleri durumunda da sorumlu oldukları belirtiliyor.
Buna göre sitenin giriş kapısı ve bahçe duvarlarından başlayarak tüm sitedeki daire sahiplerinin ortak menfaati olan alanlar - ki bunlar bloğun daireler dışında kalan kısımları olan bodrum, merdiven boşlukları, asansörler, çatı, varsa sitenin sosyal tesisleri spor tesisleri, oyun parkı, otoparkı , jeneratör, güvenli tesisatı , ofisler, bahçe, istinat duvarları gibi alanlardır.
Kendi konutumuzun sigortalı olması yetmez. Daire sonuçta o bina varsa anlamlı, onu içeren bina ve tüm kısımların bir parçası. DASK ZDS ortak alanlar için ödeme yapsa bile , bu tazminat sonuçta belirli bir tutara kadar ödeniyor.
Elbette ideali tüm dairelerin ZDS ve konut sigortalarının olması. Ama bunu başarmak çok kolay değil. En azında ZDS'leri %100 yapalım diye hedefimiz var , bakalım, umutluyuz.
Ortak alan sigortalarında temel 3 teminat var - İlki sabit kıymet - Bu da daireler dışındaki alanların, bina ve tesislerin yangın , yıldırım, infilak, deprem, sel, hırsızlık gibi her sabit kıymet sigortasında yer alan risklere karşı sigorta edilmesi.
Eğer sitede üçüncü şahıslara kiralanan ofis, tesis gibi işletmeler varsa ( ki bazı çok daireli sitelerde bu hizmetler var) sabit kıymet sigortasına kira kaybı teminatı da eklenebilir.
Diğer önemli branş İşveren Mali Sorumluluk sigortası. Hemen her sitede güvenlik, temizlik, bakım onarım, site yönetimi için bordrolu personel çalışıyor. Bu çalışanların uğrayabileceği iş kazaları neticesinde açacakları davalarda , site yönetiminin kusurlu bulunması durumunda her daire sahibi de bundan sorumlu olacağından, İşveren Mali sorumluluk sigortası önemli.
Eğer güvenlik hizmeti sitenin kendi personeli tarafından yapılıyorsa Özel Güvenlik Mali Sorumluluk Sigortasını eklenmeli. Eğer güvenlik hizmeti dışarıdan alınıyorsa, bu durumda güvenlik firması zorunlu olan özel Güvenlik Mali Sorumluk sigortasını yaptırmalı. Güvenlik hizmetini veren personeli sitenin İşveren Sorumluluk Sigorta poliçesinde taşeron genişletmesi ile teminata dahil etmek gerekiyor.
Üçüncü Şahıs Mali Sorumluluk sigortalarına gelince. Site sakinleri dışında siteye pek çok giren çıkan oluyor, kargo ve yemek dağıtıcıları, tamir servisleri, misafirler. Site yönetiminin herhangi bir kusuru neticesinde üçüncü şahıslar zarar görürse de, genel şartlar çerçevesinde bu teminat devreye giriyor. Site içerisinde bulunan ve zarar gören site sakinleri, bağımsız bölüm sahipleri ve kiracıları da bu 3. şahıs sayılıyorlar. Asansör sorumluluk teminata mutlaka eklenmeli.
Ortak alan poliçesine elektronik cihaz, makine kırılması gibi teminatlar da eklenebilir. Biz yaşları nedeniyle makine kırılması sigortası yaptırmadık ama güvenlik sistemi ve bilgisayarlarımız için elektronik cihaz sigortası yaptırdık.
Sigorta şirketlerinin ortak alanlar için hazırladıkları paket poliçeler, sitelerin ihtiyaçlarını karşılıyor. Burada dikkat edilmesi gerekenlere bakalım
Sigorta Bedeli- daireler hariç ortak alanların yeniden yapım maliyetleri dikkate alınmalı. Bunun için dilerseniz ücret karşılığı bir mutabakatlı kıymet takdiri (MKT) raporu düzenletebilir ya da mimar inşaat mühendisi bir komşu ve Metrekare birim maliyet bedelleri tablosuyla bir tutara ulaşabilirsiniz.
İnşaat m2 maliyetlerinin birçok değişkeni vardır. Maliyetler, kat sayısı , asansör olup olmadığı, bodrum kat sayısı, sosyal tesisler, istinat duvarları , bahçe , otopark gibi her birinin maliyeti farklı olan alanların toplam değerinden oluşmalı
TL üzerinden yapılan sigorta poliçelerine enflasyon klozu eklenmesini tavsiye ederim.
İşveren Mai Sorumluluk sigortası için yıllık brüt işçilik ücretleri toplamı ve çalışan sayısı bilgileri gerekli. Limitleri belirlemek için de çalışanların yaşı ve tecrübesine bakarak, alabileceğiniz en yüksek limiti almanızı önereceğim. Yönetimler değişir, ama iş kazası sonucu dava ile bambaşka insanlar yönetimdeyken karşılaşabilir, hiç belenmedik tazminatlar ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Üçüncü Şahıs Mali Sorumlukta a limitler mümkün mertebe yüksek tutulsa iyi olur. (Milyon TL )
Site veya bina yönetimi, aslında oldukça önemli bir sorumluluk ve günün birinde site çalışanları veya sakinleri bir tazminat talebi ile karşılaşabilirler. Bu esnada eski yönetici artık sitede yaşamıyor olabilir. Sonuç olarak sorun geçmişten gelse bile, o gün kim yönetimdeyse sorunu çözmek de onların sorumluluğu olacaktır. Tam da bu nedenle benden sonra tufan demeyip, geleceği düşünerek de sigortalar yaptırılması gerekir. .
KMK'da yazdığı gibi yöneticiler de sorumluluklarını yerine getirmek için sigorta teklifleri alıp genel kurula sunup onay için de uğraşmalı. Genel karar olarak sigorta yaptırılmadığı durumda da, her kat maliki riski üstlendiğinin farkında olmalı ve bu durum tutanaklara geçmeli. Maliyetleri de korkulduğu gibi değil. Hemen her sitenin en büyük kalemi olan güvenlik ve personel giderleriyle kıyaslandığında aylık aidatlar içinde %2-2,5 luk pay ile de her daire tarafından karşılanabilir primlerden bahsediyoruz.
İnsanların birbirlerine yardım etmek ve dayanışma içinde olmak zorunda olduklarını ifade eden "Komşu komşunun külüne muhtaçtır" atasözü insanların birbirlerine olan ihtiyaçlarını ve birlikte yaşamanın önemini vurguluyor. Ev sahibi olmak da kiracı olmak da zor, yılların emeği ile kurduğumuz evlerimizde güvenle yaşarken, hiç beklenmedik sürprizlerle karşılaşabiliriz. Sigorta yoluyla daire sahipleri beklenmeyen durumlara karşı doğabilecek kayıpları ve tazminat taleplerini düşük bir prim karşılığında sigortaya devrederek kıymetli yatırımlarını koruyabilir, tüm kat maliklerini ilgilendiren yıllarca sürecek dava ve savunma giderlerinden kaçınabilirler.
Değerli site ve apartman yöneticileri, hazır genel kurullar yapılıyorken gündeme sigortayı eklemeyi unutmayın.
Herkese başarılı genel kurullar ve iyi pazarlar .
#sigorta #konut #zds #dask #yangin #genelkurul #guvenlik #yonetici #tamirat #bakim #aidat #katmaliki #kiraci #evsahibi #deprem #hirsizlik #temizlik #bahcivan #kapici #apartman #havuz #komsu #katmulkiyetikanunu #security #guards #pets #theft #pazar
İlgili blok yazıları
İlgili Genel Şartlar
留言