Son yıllarda ülkede büyüyen inşaat sektörü, herkesin gündeminde. Hem konut inşaatları, hem de kamu projeleri nedeniyle inşaat sektörü hepimizin gündemine girdi. İnşaatlar sigorta sektörü için de önemli bir gelişim ve büyüme alanı.
Son yıllarda inşaat risklerinin prim üretimindeki payına bakalım; İnşaat Sigortaları Mühendislik branşı altında raporlanıyor.
2022 de 235 Milyar TL olan prim üretiminde Mühendislik Sigortaları primi 10 Milyar TL.
2023 Şubat ayı sonunda 66,5 Milyar TL toplam üretimde mühendislik branşında 2,5Milyar TL prim üretilmiş . Bunun önemli kısmının büyük inşaat projelerinin USD primlerinden kaynaklandığını düşünürsek, nereye baksak inşaat gördüğümüz ülkede prim üretiminin düşüklüğü dikkat çekici.
Bu düşük sigortalılığın sebeplerinin başında risklerle ilgili farkındalığın düşük olması, kamu projesi veya sözleşme şartı olmadıkça sigorta yaptırmaktan ve sürekli artan maliyetler nedeniyle ek maliyetlerden mümkün olduğunca kaçınılması geliyor (2022 yılında, 2021 yılına kıyasla inşaat maliyetlerinde ortalama %75'lik bir artış gözlemlenmiş). Yapılan sigorta poliçelerine bakıldığında ise genelleme yaparsak standart kapsam, düşük limitler ve yetersiz teminatlar dikkat çekiyor.
Bir inşaat projesinde risk altındaki menfaatlere bakalım; Proje Sahibi olan İşveren'in menfaatleri , İnşaatı yapılan bina ile ilgili maliyetler - (Bunlar proje, tasarım yalıtım, malzeme, şantiye alanı güvenlik, nakliye, hafriyat gibi 30 a yakın hatta projeye göre artan kategoriden oluşuyor.) Ek olarak müteahhit ticari gelir beklentisi, kullanılan inşaat makineleri, personel, alt müteahhitlerin menfaatlerini sıralayabiliriz.
Bir proje esnasında inşaatın kendisi, personel, inşaatta kullanılan makineler, insanlar, komşu binalar, çevre ve finansal beklentiler ani ve beklenmedik bir nedenle zarar görebilir. Doğan zararın telafisi için sigorta önemli bir çözüm olmaktadır.
İnşaat Tüm Riskler - Construction All Risks- Kısaca CAR , büyük küçük her türlü inşaat projesinde yaptırılması gereken bir sigortadır. Neden mi?
Bu poliçe genel şartlarında da belirtildiği üzere konusunu teşkil eden değerlerin teminat müddeti içinde, inşaat sahasında bulunduğu sırada, inşaat süresinde bu poliçede gösterilen istisnalar dışında kalan, önceden bilinmeyen ve ani bir sebeple herhangi bir ziya ve hasara uğraması halini temin eder.
Pek çok sigorta poliçesinden farklı olarak CAR poliçeleri "ALL RISK" poliçelerdir, diğer bir deyişle poliçede istisna edilmemiş haller dışındaki olaylar neticesinde gerçekleşen her türlü hasar teminat kapsamındadır. Diğer sigorta poliçelerinde ise sigortanın kapsamı sadece poliçe üzerinde yazan risklerle sınırlıdır (Named Perils)
Genel şartlara ek olarak Munich RE nin (MR) klozları veya London Engineering Group (LEG) klozları projenin türüne göre poliçelere yazılmaktadır. Özellikle yurtdışı büyük
yatırım projelerinde tecrübeli brokerler bu klozlarla teminat kapsamını genişletir, projenin izlemesi etmesi gereken disiplinleri ve kuralları detaylı takip ederler. Endüstriyel, yurtdışı ve özellikle Proje Finansmanı olan inşaat projelerinin sigortalarına farklı bir yazıda detaylı olarak değineceğim.
1- İnşaat Sigortalarının ana Menfaat Sahibi İşveren -yani projenin sahibidir. İşveren aynı zamanda müteahhit değilse , son derece önemli olan bu tanım nedense göz ardı ediliyor, her durumda sorumlu ve menfaat sahibi müteahhitmiş gibi düşünülüyor. İstanbul'da sık yapılan kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaatlardan örneklerle ilerleyelim.
İşveren- binadaki daire sahipleridir.
Kentsel dönüşümde eski bina komşu binalarla yakın, hatta bitişik nizam olabilir. Önce bu binanın boşaltılması ve yıkımı işleri var, ardından zemin hazırlama, temel atma, malzeme yığılması, şantiye personelinin kalacak yerleri gibi şantiye alanı hazırlıkları var, katlar yavaş yavaş çıkıp yükseldikçe kullanılan ekipmanların boyutları ve kapasiteleri de (doğal olarak uğrayabilecekleri ya da verebilecekleri zararları da)büyüyor. Kaba inşaat bittikten sonra, ince işçilik aşaması geliyor, yaşamaya uygun yasal ve fiziksel koşullar sağlandığında da binada oturum başlıyor.
Deprem güvenliği amacıyla yapılan kentsel dönüşüm inşaatlarında binalardaki mal sahiplerinin asıl işveren olmaları nedeniyle inşaat müddetince oluşabilecek bedeni ya da maddi hasarlardan kaynaklanacak tazminat taleplerine karşı sigorta yaptırmaları, ya da bu sigortanın müteahhit tarafından yaptırılmasını zorunlu tutmaları, koşulları dikkatle incelemeleri ve poliçe primlerinin ödendiğinden emin olmaları gerekmektedir. (Maalesef primin ödenmesi dikkatle takip edilmesi gerekenlerin başında geliyor) . Aksi halde yeni ve dayanıklı bir ev sahibi olayım derken tüm varlıkları tehdit altında olabilir.
Size çok yeni bir hasar örneği;
İstanbul'da üst gelir grubunun yaşadığı bir semtte , yaklaşık 1000m2 alanı olan 3 katlı müstakil bir villada yeni ev sahibi çok kapsamlı bir tadilata karar verip bir mimarla anlaşıyor. Mimar bir ekip kuruyor ve konutta çalışma başlıyor. Tesisat için gelen işçilerden biri çatı katında çalışırken dengesini kaybediyor, merdiven boşluğundan zemin kata düşüyor ve ne yazık ki hayatını kaybediyor. Bir dekorasyon işi gibi düşünseniz de aslında bu bir inşaat , maalesef sigorta yok. Hasarın son durumunu takip etmedim ama aile sadece mimarlık ofisine değil, mal sahibine, dekorasyonda malzemesi kullanılan ve uygulama yapan tüm bilindik markalara dava açmıştı.
Şehir içinde yapılan inşaatlar çevreye gürültü, toz gibi verdikleri ciddi rahatsızlıklara ek olarak, kamyonların hareketi, insan sağlığı, güvenlik gibi alanlarda da önemli riskler barındırıyor. Mal sahiplerinin başta kendilerini ve mal varlıklarını koruyacak şekilde, dairenin büyüklüğü, malzeme seçimi gibi konulara ayırdıkları zaman ve titizliği sigorta için de göstermeleri gerektiğinin altını çizelim.
2- İnşaat projelerinde inşaat işlerine bağlı olarak en çok karşılaşılan riskler
- Yangın, malzeme düşmesi, inşaat makinelerine gelen zararlar, iş kazaları ve çevreye verilen bedeni ya da maddi zararlardır.
İşveren Mali Sorumluluk serisinden hatırlarsınız, iş kazalarının en çok yaşandığı sektörlerin başında inşaat geliyor, tazminatlar da milyonlar seviyesinde.
İnşaat esnasında komşu binalara verilebilecek zararlar, temel kazma esnasında oluşabilecek yer kaymaları, inşaata çıkan bir yangının etrafa sıçraması ya da bir iş makinesinin verebileceği bedeni ve maddi zararlar, öngörülemez yüksek tazminatlar ödenmesine neden olabilir.
Oluşan zarar müteahhittin ödeme gücünün çok üzerinde gerçekleşebilir.
Eğer doğru bir sigorta koruması yoksa, proje yarım kalacağı gibi oluşan zararlar nedeniyle yaşanacak mağduriyetler de giderilemez. Asıl işveren olan binadaki kat sahipleri zarardan her türlü etkilenirler.
3- Bir inşaat projesinde aşağıdaki sigorta korumaları mutlaka olmalıdır
CAR ( İnşaat tüm riskler- fiziksel zararlar) - proje ihtiyaçlarına uygun genişletmeler ve klozlar dahil edilmelidir.
Üçüncü Şahıs Mali Sorumluluk
İşveren Mali Sorumluluk
İsteğe veya sözleşme koşullarına/ihtiyaca bağlı olarak
İş Makinelerinin Makine Kırılması
Nakliyat
Ferdi Kaza
4- CAR- projenin ilk aşamasından geçici kabul aşamasına kadar olan sürede geçerlidir.
Geçici Kabul - Sözleşme ile taahhüt altına alınan işin sözleşme, sözleşme eki, projeler, detaylar, teknik şartnameler, birim fiyat tarifleri, analizler, standartlar ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığının denetlenmesi işidir.
İnşaatın ardından binanın geçici kabulü ile beraber inşaatın teslimi beklenmeden ortak alanlar, DASK ve konut sigortaları ile devam eden sigorta silsilesi bina yönetiminin gündeminde olmalıdır. Dişimizden tırnağımızdan biriktirdiklerimiz, ağır kredi koşullarına katlanarak sahip olduğumuz evlerimizin hepimiz için anlamı büyük.
5 - Duyduk duymadık demeyin, konut projelerinde çok önemli ve zorunlu bir sigorta var- Bina Tamamlama Sigortası-
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla, 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ve genel şartları 2015 de yayınlanan bina yapımı ve projelerin yarım bırakılması veya hiç başlamaması riskine karşı inşaat firmaları için Bina Tamamlama Sigortası zorunludur. Bu ürün genellikle Kefalet başlığında raporlanıyor, tüm kefalet sigortalarında prim üretimi 2022 yılında 349 Milyon TL olarak görünüyor, Bina Tamamlama branşının bu üretimdeki payı belirtilmemiş. Yine aynı yorumu yapmak mümkün -Bina Tamamlama Sigortası zorunlu ama satışı düşük çünkü yaptırılmıyor. Diğer taraftan bu bir kefillik ve sigorta şirketlerinin kefil olabilmeleri için desteklenmesi gerekiyor.
Şubat ayındaki büyük deprem felaketinin ardından afet bölgesinde ve seferberlikle beraber odak noktası olan İstanbul'da inşaatların artacağı bir döneme giriyoruz. Deprem konutlarının inşaatı kamu tarafından yönetileceğinden kamunun sigortayı zorunlu tutacağını biliyoruz. Ancak ihale metinlerinde yıllardır aynı içerikte kalan sigorta maddelerinin yeni durum ve ihtiyaçlara göre güncellenmesi gerekli olabilir. Kentsel dönüşün projeleri için de sigorta zorunluluğu gerekli görünüyor.
Ekte linki bulunan KPMG'nin İnşaat Sektör raporunda ilginizi çekecek pek çok bilgiye ulaşabilirsiniz. Her geçen gün maliyet baskısı altında ezilen sektör hayatını sürdürebilmek için tedbirli davranmak ve maliyetlerini kontrol etmek zorunda.
Büyük ya da küçük her inşaat projesi oldukça karmaşık riskler içerir. Sigorta ani ve beklenmedik durumlarda hem proje sahibi hem de müteahhit için uygun bir risk transfer çözümüdür. Uzmanlık isteyen, son derece detaylı ve dikkatli takip edilmesi gereken inşaat sigortaları karmaşıktır, bilindik piyasa ürünlerini sunan aracılarla değil , mutlaka bu alanda tecrübeli aracılarla çalıştığınıza emin olun.
Sevgiler.
Comments